Deux appartements de 70 m², dans le même quartier d’Aix-les-Bains, parfois dans la même rue : sur le papier, ils se ressemblent. Et pourtant, l’un se vend 70 000 € plus cher que l’autre. C’est une question que j’entends souvent, et la réponse tient rarement à un seul facteur.
Ce qui fait vraiment varier le prix au m²
La surface n’est qu’un critère parmi d’autres. Ce qui creuse l’écart, c’est tout ce qui ne se voit pas dans une annonce résumée en quelques lignes : l’étage et la présence d’un ascenseur, l’exposition et la luminosité réelle aux différentes heures de la journée, une vue dégagée sur le lac ou les montagnes, l’état de la copropriété et le montant des charges, la présence d’un stationnement ou d’une cave, les travaux à prévoir à court terme (toiture, façade, chauffage collectif), et bien sûr le DPE, qui pèse de plus en plus dans la négociation.
Deux biens identiques sur le papier peuvent ainsi afficher un écart de prix considérable une fois tous ces éléments pris en compte.
Deux exemples que je croise régulièrement
J’ai récemment effectué l’avis de valeur de 2 biens, à 2 rues d’écart. L’un avait la vue dégagée et un stationnement collectif dans une résidence ancienne avec travaux de copropriété à prévoir, l’autre n’avait pas de vue, possédait un garage et situé dans une résidence très récente. Ils avaient plus de 70 000 euros d’écart (et ce coup ci ce n’est pas celui à la vue dégagée qui était le prix le plus élevé)
Voici le schéma que je retrouve le plus souvent : un appartement rénové, bien exposé, avec un DPE correct et des charges maîtrisées, se négocie nettement au-dessus d’un bien équivalent en surface mais avec des travaux à prévoir et une consommation énergétique élevée. L’écart s’explique aussi par le montant que l’acquéreur devra investir après l’achat pour remettre le bien à niveau.
Comment je détermine la vraie valeur d’un bien
Je ne me contente jamais d’un prix au m² moyen trouvé en ligne. Mon estimation s’appuie sur une visite complète du bien, la comparaison avec des ventes réellement conclues dans le même immeuble ou le même quartier (et pas seulement des annonces encore en ligne, dont le prix affiché n’est pas toujours le prix de vente final), et ma connaissance du secteur après 8 ans d’exercice à Aix-les-Bains et ses alentours. C’est ce qui permet de fixer un prix réaliste dès le départ, plutôt que de le revoir à la baisse après plusieurs mois sans offre.
Questions fréquentes
Le prix au m² affiché sur les sites en ligne est-il fiable ?
C’est un indicateur de tendance générale, mais il ne reflète pas les spécificités de votre bien. Deux biens avec le même prix au m² théorique peuvent avoir une valeur réelle très différente selon leur état, leur exposition et leur DPE.
Comment savoir si mon appartement vaut plus ou moins que la moyenne du quartier ?
La seule façon fiable est une estimation sur place, en comparant avec des ventes réellement conclues récemment sur des biens similaires. Je peux réaliser cette estimation gratuitement et sans engagement.
Un bien avec un mauvais DPE perd-il forcément de la valeur ?
Pas forcément, mais il se négocie différemment : les acquéreurs intègrent de plus en plus le coût des travaux énergétiques dans leur offre.
Pour une vue d’ensemble des prix et tendances du marché, consultez notre guide complet des prix de l’immobilier à Aix-les-Bains en 2026.
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