Dans mes rendez-vous, je reviens régulièrement sur les mêmes malentendus : des choses que tout le monde pense savoir sur l’immobilier, et qui sont en réalité fausses ou très incomplètes. Ce ne sont pas les clichés habituels du type « il faut toujours négocier 10 % » : ce sont des points plus techniques, mais qui peuvent avoir un vrai impact sur une vente, un achat ou une succession. En voici cinq.
Idée reçue n°1 : un mur entre deux terrains appartient forcément pour moitié aux deux voisins
C’est une présomption, pas une règle automatique. Le Code civil (articles 653 et 666) présume mitoyen un mur séparant deux terrains, ou une clôture entre deux enclos, mais seulement « s’il n’y a titre ou marque du contraire ». Autrement dit, dès qu’un acte de propriété précise que le mur appartient à un seul des deux voisins, ou qu’un « signe de non-mitoyenneté » existe (un seul chaperon incliné d’un seul côté, par exemple), la présomption tombe. C’est un point à vérifier avant de faire des travaux sur un mur de séparation : construire une extension appuyée sur un mur qu’on croit mitoyen, alors qu’il ne l’est pas, peut créer un vrai litige avec le voisin.
Idée reçue n°2 : tant que l’arbre du voisin ne déborde pas chez moi, je ne peux rien exiger
Beaucoup de propriétaires pensent qu’un arbre ne pose problème que le jour où ses branches passent la limite de propriété. En réalité, le Code civil impose des distances de plantation indépendantes de tout débordement : 2 mètres de la limite séparative pour toute plantation de plus de 2 mètres de haut, 0,50 mètre minimum de la limite pour les autres (article 671). Si ces distances ne sont pas respectées, le voisin peut exiger l’arrachage ou la réduction de hauteur, même si l’arbre ne dépasse jamais chez lui (article 672). La seule limite : passé 30 ans depuis que l’arbre a dépassé la hauteur légale, ce droit s’éteint par prescription. C’est un point à anticiper si vous vendez un terrain planté près d’une limite, ou si vous achetez et comptez planter une haie.
Idée reçue n°3 : une extension de moins de 20 m² ne nécessite jamais de permis de construire
C’est vrai la plupart du temps, mais pas toujours. Une extension entre 5 et 20 m² (jusqu’à 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU) relève en principe d’une simple déclaration préalable. Le problème, c’est que ce seuil de surface ne dit pas tout : si la surface de plancher totale de la maison dépasse 150 m² après travaux, le permis de construire devient obligatoire, et le recours à un architecte aussi, quelle que soit la taille de l’extension elle-même. Une extension de 15 m² sur une maison de 140 m² peut donc, à elle seule, faire basculer tout le projet dans une procédure plus lourde. C’est un point à vérifier avant de s’engager sur un budget ou un calendrier de travaux.
Idée reçue n°4 : en cas de succession, il faut l’accord de tous les héritiers pour vendre le bien
C’est le principe, mais ce n’est plus systématique. L’unanimité reste la règle de base en indivision : en théorie, un seul héritier peut bloquer une vente. Mais depuis une réforme facilitant la gestion des indivisions, l’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits d’engager la vente malgré l’opposition ou le silence des autres : ils expriment leur intention devant notaire, celui-ci notifie les indivisaires minoritaires, qui disposent de 3 mois pour s’y opposer, faute de quoi le tribunal peut autoriser la vente. La procédure reste plus lourde qu’une vente classique (et aboutit à une vente aux enchères judiciaire), mais elle évite qu’un seul héritier récalcitrant bloque indéfiniment un dossier de succession.
Idée reçue n°5 : si ma taxe foncière augmente beaucoup, c’est à cause de la revalorisation nationale
La revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, votée chaque année au niveau national, est souvent citée comme LA cause des hausses de taxe foncière. Pour 2026, elle n’est pourtant que de +0,8 %, l’une des plus faibles de ces dernières années. Si votre avis d’imposition augmente bien plus que ça, l’explication est presque toujours ailleurs : dans le taux voté par votre commune et votre intercommunalité, décidé chaque année en conseil municipal. Ce taux local peut faire grimper la facture de façon beaucoup plus significative que la revalorisation automatique. Un point utile à connaître si vous comparez la fiscalité de plusieurs communes autour du lac avant d’acheter.
Le conseil de Laetitia
Ce sont exactement le genre de points que je vérifie systématiquement avec mes clients, vendeurs comme acheteurs, parce qu’ils sont découverts trop souvent au mauvais moment : au milieu d’une négociation, ou pire, après la signature. Si vous avez un doute sur un mur, un arbre, une extension envisagée ou une succession en cours, posez-moi la question avant de vous engager : mieux vaut vérifier un point technique en amont que le découvrir en cours de vente.
Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un professionnel du droit pour une situation particulière. Les taux, seuils et montants cités sont ceux en vigueur à la date de rédaction et peuvent évoluer.